“Budowa domu do stanu surowego zamkniętego” – co to właściwie znaczy? Czy taki dom nadaje się już do zamieszkania? Ile to kosztuje? W tym artykule rozwiewamy wszelkie wątpliwości. Dowiesz się, czym dokładnie jest stan surowy zamknięty, co obejmuje, ile kosztuje i czym różni się od stanu surowego otwartego oraz deweloperskiego.

Czym jest stan surowy zamknięty?

Stan surowy zamknięty to etap budowy domu, w którym konstrukcja budynku jest już ukończona, a wnętrze zabezpieczone przed działaniem warunków atmosferycznych (czyli chronione przed deszczem, śniegiem, wiatrem i dostępem zimnego powietrza – dzięki zamontowanym oknom, drzwiom i dachowi). Budynek posiada ściany, dach, okna i drzwi zewnętrzne – ale wnętrze nadal pozostaje w stanie niewykończonym.

Innymi słowy: dom jest zamknięty, ale jeszcze daleko mu do zamieszkania (wnętrze jest w stanie niewykończonym)

---

Stan surowy otwarty a zamknięty – co obejmują i czym się różnią?

Wielu inwestorów myli te dwa pojęcia, tymczasem różnice są bardzo konkretne. Oba stany dotyczą konstrukcji budynku, ale to, co je odróżnia, to poziom zabezpieczenia budynku oraz gotowość do dalszych prac wykończeniowych.

Oto porównanie w pigułce:

Element	Stan surowy otwarty	Stan surowy zamknięty
Fundamenty	✅	✅
Ściany nośne i działowe	✅	✅
Strop i schody	✅	✅
Dach z pokryciem	✅	✅
Kominy i wieńce	✅	✅
Okna	❌	✅
Drzwi zewnętrzne	❌	✅
Brama garażowa (jeśli dotyczy)	❌	✅
Parapety zewnętrzne	❌ (czasem)	✅ (często)
Szczelność budynku	❌ (brak ochrony)	✅ (zamknięty obiekt)
Odporność na warunki zewnętrzne	❌	✅

💡 W skrócie

Stan surowy otwarty to „goła konstrukcja”, a stan surowy zamknięty to „szkielet z drzwiami i oknami”, czyli budynek zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi (deszcz, wiatr, śnieg), ale nadal bez instalacji i wykończenia.

Jaka jest różnica cenowa między tymi dwoma stanami? Otóż…

óżnica między stanem surowym otwartym a zamkniętym to zazwyczaj zakres od około 30 000 do 80 000 zł, w zależności od wielkości domu i klasy zastosowanych materiałów (okien, drzwi, bramy garażowej itd.).

Etap budowy	Średni koszt (dla domu 120 m²)
Stan surowy otwarty	220 000 – 280 000 zł
Stan surowy zamknięty	290 000 – 360 000 zł
Różnica cenowa	~70 000 zł

Co generuje największe różnice w kosztach?

▪ Okna i drzwi zewnętrzne: 20 000 – 50 000 zł (w zależności od jakości)
▪ Brama garażowa: 5 000 – 15 000 zł
▪ Montaż i uszczelnienia: kilka tysięcy złotych
▪ Ewentualne obróbki blacharskie, parapety zewnętrzne, okucia dachu

---

Jak wygląda dom w stanie surowym zamkniętym?

Poniżej prezentujemy dwa zdjęcia tego samego domu: widok z zewnątrz oraz od środka, które doskonale pokazują, czym jest stan surowy zamknięty w praktyce.

Taki dom:

• Ma już ściany z pustaka ceramicznego i strop monolityczny.
• Dach jest pokryty dachówką, z zamontowanymi rynnami
• Okna zostały zamontowane we wszystkich pomieszczeniach.
• Drzwi wejściowe i garażowe są na miejscu.
• Wewnątrz mamy do czynienia z “gołymi” murami, brak podłóg, brak elektryki, brak ogrzewania.

Czy można w nim mieszkać? Absolutnie nie. Ale można już go zabezpieczyć, ubezpieczyć i planować prace wykończeniowe.

---

A jak wygląda w stanie surowym otwartym?

Dla porównania poniżej przedstawiamy zdjęcie domu znajdującego się w stanie surowym otwartym – czyli domu znajdujące się na jeszcze wcześniejszym etapie budowy. To właśnie wtedy budynek ma już podstawową konstrukcję, ale nie jest jeszcze zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi.

Charakterystyka:

• Postawione są fundamenty, ściany nośne i działowe
• Konstrukcja dachu jest już gotowa (więźba dachowa), czasem z pokryciem, czasem bez
• Brak okien i drzwi zewnętrznych – otwory pozostają puste
• Nie ma jeszcze bramy garażowej, parapetów ani uszczelnień
• Wewnątrz – surowe mury, sufit z betonu lub pustaka, pełna ekspozycja na wiatr i deszcz

👉 Co to oznacza?

W tym stanie budynek jest całkowicie otwarty na działanie czynników zewnętrznych. Nie nadaje się do prowadzenia prac instalacyjnych ani wykończeniowych – trzeba najpierw przejść do etapu zamknięcia budynku, by go zabezpieczyć.

---

Ile kosztuje wybudowanie domu do stanu surowego zamkniętego w 2025 roku?

Poniżej orientacyjne widełki dla domu o powierzchni 120 m²:

Pozycja	Koszt (orientacyjny)
Stan surowy otwarty	180 000 – 250 000 zł
Okna i drzwi zewnętrzne + montaż	30 000 – 60 000 zł
Pokrycie dachu (np. dachówka)	40 000 – 70 000 zł
RAZEM stan surowy zamknięty	250 000 – 380 000 zł

📌 Uwaga

Koszt ten nie obejmuje instalacji wewnętrznych, tynków, posadzek, ogrzewania ani wykończenia wnętrz (Stan domu który obejmuje wymienione rzeczy to stan deweloperski)

---

Na co uważać przy odbiorze stanu surowego zamkniętego?

Przy odbiorze stanu surowego zamkniętego kluczowe jest zwrócenie uwagi na detale, które na pierwszy rzut oka mogą umknąć, a później generować poważne koszty. Przede wszystkim należy sprawdzić szczelność okien i drzwi zewnętrznych – nawet minimalne nieszczelności oznaczają straty ciepła, wilgoć i konieczność poprawek.

Warto też dokładnie obejrzeć dach: czy pokrycie zostało położone równo, czy nie ma miejsc narażonych na przecieki, czy zamontowano rynny, obróbki blacharskie i kominy zgodnie ze sztuką. Ważne są również wieńce i nadproża – niewidoczne błędy w tych miejscach mogą prowadzić do pęknięć ścian w przyszłości.

Jeżeli dom posiada garaż, brama powinna być osadzona poprawnie i zabezpieczona przed wilgocią. Choć wnętrze nadal pozostaje surowe, warto sprawdzić, czy mury są równe i suche – to znacznie ułatwi późniejsze tynkowanie. Dobrym ruchem jest też obecność inspektora nadzoru lub niezależnego fachowca, który wychwyci ewentualne niedoróbki jeszcze przed oficjalnym odbiorem etapu.

---

Wnioski – co trzeba zapamiętać?

---

Najczęściej zadawane pytania