Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który jeszcze kilka lat temu był traktowany po macoszemu. Dziś – po zmianach w przepisach – stał się realnym obowiązkiem prawnym, a jego brak może oznaczać kary finansowe i problemy przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.

Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne (pełna nazwa: świadectwo charakterystyki energetycznej) określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną m.in. do:

▪ ogrzewania
▪ wentylacji
▪ przygotowania ciepłej wody
▪ chłodzenia (jeśli występuje)
▪ oświetlenia w budynkach niemieszkalnych

Najważniejszym parametrem w kwestii świadectwa jest wskaźnik EP – czyli wskaźnik rocznego zapotrzebowania budynku na nieodnawialną energię pierwotną (kWh/m²/rok). Im niższy, tym budynek jest bardziej energooszczędny.

📋 Przykładowe świadectwo energetyczne (kliknij żeby wyświetlić zdjęcie)

Źródło: certop.pl

---

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Tak – w wielu przypadkach jest obowiązkowe.

Obowiązek posiadania oraz przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej wynika bezpośrednio z przepisów prawa, a konkretnie z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków wraz z późniejszymi nowelizacjami.

Ustawa ta precyzyjnie określa, w jakich sytuacjach właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek sporządzenia oraz przekazania świadectwa energetycznego. Nie dotyczy on wszystkich nieruchomości w każdej sytuacji, lecz wyłącznie konkretnych przypadków przewidzianych w przepisach.

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej powstaje w ściśle określonych sytuacjach, wskazanych w przepisach ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dokument ten nie jest wymagany w każdej sytuacji, jednak w praktyce dotyczy zdecydowanej większości transakcji na rynku nieruchomości.

Świadectwo energetyczne jest wymagane w szczególności, gdy:

▪ dochodzi do sprzedaży domu jednorodzinnego lub mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym

▪ następuje wynajem nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to najem długoterminowy, krótkoterminowy, czy okazjonalny

▪ nowy budynek jest oddawany do użytkowania, w tym także w przypadku budynków realizowanych systemem gospodarczym

▪ sprzedawane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które na gruncie przepisów traktowane jest analogicznie do sprzedaży nieruchomości

W praktyce oznacza to, że świadectwo energetyczne powinno zostać przekazane nabywcy lub najemcy najpóźniej w momencie zawarcia umowy. Dokument ten stanowi element informacji o nieruchomości i pozwala ocenić jej przyszłe koszty eksploatacyjne.

Kiedy świadectwo NIE jest wymagane?

Przepisy przewidują również sytuacje, w których nie występuje obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Dotyczy to przypadków, w których nieruchomość nie uczestniczy w obrocie rynkowym lub ze względu na swój charakter została wyłączona spod obowiązku ustawowego.

Świadectwo energetyczne nie jest wymagane, jeżeli:

▪ dom jednorodzinny jest użytkowany wyłącznie na własne potrzeby właściciela, bez zamiaru jego sprzedaży lub wynajmu

▪ budynek stanowi zabytek objęty ochroną konserwatorską, dla którego zastosowanie standardowych wymagań energetycznych byłoby sprzeczne z przepisami o ochronie zabytków

▪ budynek niemieszkalny jest użytkowany przez okres nieprzekraczający 4 miesięcy w roku, co dotyczy m.in. obiektów sezonowych

▪ powierzchnia użytkowa budynku jest mniejsza niż 50 m², przy czym wyłączenie to dotyczy wyłącznie określonych kategorii obiektów wskazanych w przepisach

Należy jednak podkreślić, że zwolnienie z obowiązku obowiązuje tylko do momentu, w którym nieruchomość nie jest przeznaczona do sprzedaży ani wynajmu. Już sam zamiar dokonania jednej z tych czynności powoduje powstanie obowiązku sporządzenia i przekazania świadectwa energetycznego.

---

Kto ma obowiązek zapewnić świadectwo?

Obowiązek sporządzenia oraz przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej zawsze spoczywa na stronie, która udostępnia nieruchomość innemu podmiotowi, a więc na właścicielu lub zarządcy nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że obowiązek ten dotyczy w szczególności:

▪ właściciela mieszkania lub domu, który sprzedaje albo wynajmuje nieruchomość

▪ dewelopera, który przekazuje nowy lokal lub budynek nabywcy

▪ spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty, jeżeli to one występują jako strona sprzedająca lub wynajmująca (w określonych przypadkach)

Strona nabywająca lub korzystająca z nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania świadectwa energetycznego. Jej rola ogranicza się wyłącznie do otrzymania dokumentu.

Oznacza to, że:

▪ kupujący nieruchomość nie ma obowiązku wyrabiania świadectwa – powinien je otrzymać od sprzedającego najpóźniej w momencie zawarcia aktu notarialnego

▪ najemca nie ma obowiązku sporządzania świadectwa – dokument powinien zostać mu przekazany przy zawieraniu umowy najmu

▪ sprzedający lub wynajmujący, jako strona inicjująca transakcję, ponosi pełną odpowiedzialność za zapewnienie ważnego świadectwa energetycznego

Takie rozwiązanie wynika z założenia ustawodawcy, zgodnie z którym to podmiot oferujący nieruchomość na rynku ma obowiązek poinformowania drugiej strony o jej charakterystyce energetycznej. Ma to na celu zapewnienie transparentności transakcji oraz umożliwienie kupującemu lub najemcy świadomej oceny przyszłych kosztów eksploatacyjnych.

---

Czy notariusz sprawdza świadectwo energetyczne?

Tak. Przy sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek ustalić, czy świadectwo charakterystyki energetycznej zostało przekazane nabywcy, oraz odpowiednio odnotować ten fakt w treści aktu notarialnego. Obowiązek ten wynika wprost z przepisów regulujących obrót nieruchomościami i nie ma charakteru wyłącznie formalnego.

W przypadku braku świadectwa energetycznego transakcja może zostać przeprowadzona, jednak informacja o nieprzekazaniu dokumentu zostaje wyraźnie wskazana w akcie notarialnym. Taki zapis może mieć znaczenie w dalszych relacjach pomiędzy stronami, w szczególności w sytuacji ewentualnych roszczeń lub kontroli.

Z tego względu brak świadectwa energetycznego, choć nie uniemożliwia zawarcia umowy sprzedaży, nie pozostaje bez konsekwencji i może prowadzić do odpowiedzialności prawnej lub finansowej po stronie sprzedającego.

---

Kary za brak świadectwa energetycznego

Za brak przekazania świadectwa grozi:

• kara grzywny do 5 000 zł,
• odpowiedzialność cywilna (np. roszczenia kupującego lub najemcy),
• ryzyko problemów przy kontroli lub sporze prawnym.

Warto tutaj podkreślić jedną rzecz: to nie jest martwy przepis – kontrole i spory pojawiają się stosunkowo regularnie.

---

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo jest ważne 10 lat, pod warunkiem że:

• nie przeprowadzono istotnej modernizacji,
• nie zmieniło się źródło ogrzewania,
• nie wykonano termomodernizacji wpływającej na bilans energetyczny.

Po takich zmianach świadectwo traci aktualność i trzeba wykonać nowe.

---

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Orientacyjne ceny rynkowe:

Rodzaj nieruchomości	Cena (PLN)
Mieszkanie	300–600
Dom jednorodzinny	400–900
Duży budynek / lokal usługowy	od 800 wzwyż

📌 Cena zależy od: powierzchni, dostępności dokumentacji, lokalizacji i stopnia skomplikowania budynku (czyli liczby i rodzaju instalacji oraz rozwiązań technicznych zastosowanych w budynku).

---

Kto może wystawić świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej może sporządzić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje oraz wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez właściwy organ państwowy. Tylko taki wpis potwierdza, że dana osoba ma prawo do legalnego wystawiania świadectw.

W praktyce są to najczęściej inżynierowie budownictwa, architekci lub audytorzy energetyczni, którzy spełnili wymagania ustawowe i wykonują świadectwa w oparciu o dokumentację techniczną budynku, dane dotyczące instalacji oraz obowiązującą metodologię obliczeń. Po sporządzeniu dokument jest rejestrowany w systemie, a właściciel nieruchomości otrzymuje ważne, oficjalne świadectwo.

Dokument wystawiony przez osobę nieposiadającą wpisu do rejestru nie ma mocy prawnej, nawet jeżeli został sporządzony w formie pisemnej lub elektronicznej.

ℹ️ Ile trwa uzyskanie świadectwa energetycznego?

W praktyce sporządzenie świadectwa energetycznego zajmuje zazwyczaj od 1 do 3 dni roboczych od momentu przekazania kompletu niezbędnych danych dotyczących nieruchomości. W prostych przypadkach, takich jak standardowe mieszkanie w budynku wielorodzinnym, dokument może być gotowy nawet tego samego dnia.

Czas realizacji może się wydłużyć w sytuacji, gdy brakuje dokumentacji technicznej, budynek ma skomplikowaną konstrukcję lub konieczne jest dodatkowe pozyskanie danych dotyczących instalacji grzewczych i wentylacyjnych.

---

Czy świadectwo energetyczne wpływa na wartość nieruchomości?

Tak, świadectwo energetyczne ma realny wpływ na postrzeganą wartość nieruchomości, szczególnie na etapie sprzedaży i negocjacji ceny. W praktyce nie działa ono jako samodzielny „wyceniacz”, ale coraz częściej staje się narzędziem porównawczym pomiędzy ofertami.

Kupujący zwracają uwagę przede wszystkim na koszty utrzymania, a wskaźniki zawarte w świadectwie – zwłaszcza zapotrzebowanie na energię do ogrzewania – pozwalają oszacować, czy dana nieruchomość będzie tania czy droga w eksploatacji. Jeżeli dwa mieszkania mają podobną lokalizację, metraż i standard wykończenia, to gorsza charakterystyka energetyczna staje się argumentem do obniżenia ceny.

ℹ️ W praktyce wygląda to tak, że słabe świadectwo energetyczne nie blokuje sprzedaży, ale utrudnia negocjacje. Kupujący częściej podnoszą temat wysokich rachunków za ogrzewanie, konieczności docieplenia budynku lub wymiany źródła ciepła, a te kwestie bezpośrednio przekładają się na oczekiwania cenowe. Z kolei nieruchomości o lepszej charakterystyce energetycznej sprzedają się szybciej i z mniejszym polem do negocjacji, szczególnie na rynkach o dużej konkurencji ofert.

W przypadku wynajmu wpływ świadectwa jest mniej bezpośredni, ale również odczuwalny. Lokale o niskich kosztach ogrzewania są postrzegane jako bardziej przewidywalne finansowo, co zwiększa zainteresowanie i pozwala ograniczyć rotację najemców.

---

Wnioski i najczęściej zadawane pytania

Świadectwo energetyczne w określonych przez prawo sytuacjach stanowi obowiązkowy element procesu sprzedaży, wynajmu lub oddania budynku do użytkowania, a odpowiedzialność za jego zapewnienie zawsze spoczywa na stronie oferującej nieruchomość na rynku.

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej nie uniemożliwia zawarcia transakcji, jednak może skutkować określonymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Fakt jego nieprzekazania jest odnotowywany w akcie notarialnym, a w przypadku umów najmu może zostać uznany za naruszenie obowiązujących przepisów, co w praktyce wiąże się z ryzykiem odpowiedzialności finansowej.

Z perspektywy rynku nieruchomości świadectwo energetyczne coraz częściej pełni funkcję narzędzia informacyjnego i negocjacyjnego. Nie determinuje ceny nieruchomości wprost, ale wpływa na tempo sprzedaży, postrzeganie kosztów eksploatacyjnych oraz zakres możliwych negocjacji.

W efekcie świadectwo energetyczne należy traktować jako standardowy element obrotu nieruchomościami, który z roku na rok zyskuje na znaczeniu — zarówno od strony prawnej, jak i praktycznej.