Zakup ziemi może być świetną inwestycją – zarówno pod budowę domu, jak i jako grunt rolny lub rekreacyjny. W tym artykule przyjrzymy się dokładnie, ile kosztuje obecnie ziemia na wsi, jakie są różnice między gruntami rolnymi a budowlanymi oraz jak sprawdzić aktualne ceny.

Ile kosztuje ar ziemi na wsi? 2025

Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, ponieważ ceny ziemi zależne są od wielu czynników, takich jak chociażby lokalizacja, przeznaczenie działki, jej powierzchnia oraz dostępność mediów. Niemniej jednak, poniżej zamieszczamy aktualne średnie ceny gruntów w Polsce, z uwzględnieniem gruntów rolnych i działek budowlanych:

Średnie ceny w podziale na różne województwa [2025] – źródło: portale ogłoszeniowe

Województwo	Średnia cena za 1 ha (grunty rolne)	Średnia cena za 1 ar (działki budowlane)
Dolnośląskie	50 183 zł	12 300 zł
Kujawsko-Pomorskie	72 670 zł	14 600 zł
Lubelskie	57 648 zł	10 600 zł
Lubuskie	39 148 zł	10 300 zł
Łódzkie	60 218 zł	11 300 zł
Małopolskie	56 838 zł	16 600 zł
Mazowieckie	64 643 zł	14 500 zł
Opolskie	69 752 zł	16 600 zł
Podkarpackie	39 776 zł	10 300 zł
Podlaskie	66 762 zł	10 300 zł
Pomorskie	63 701 zł	14 600 zł
Śląskie	53 146 zł	12 300 zł
Świętokrzyskie	47 352 zł	11 300 zł
Warmińsko-Mazurskie	64 313 zł	10 300 zł
Wielkopolskie	93 129 zł	14 500 zł
Zachodniopomorskie	36 250 zł	10 300 zł

Grunty rolne

Grunty rolne na terenach wiejskich są bardziej przystępne cenowo od działek budowlanych. Głównymi czynnikami wpływającymi na ich wartość są powierzchnia i lokalizacja.

• Średnia cena za 1 ha: 91 129 zł
  
• Średnia cena za 1 ar: 912,29 zł
  
• Najdroższe regiony: Wielkopolskie, Kujawsko-Pomorskie
  
• Najtańsze regiony: Lubuskie, Podlaskie

Na cenę, oprócz wymienionych wcześniej czynników , wpływa jeszcze klasa gleby – im lepsza, tym jest drożej. Gleby I-III klasy są najżyźniejsze i z tego powodu cieszą się dużym zainteresowaniem, zwłaszcza w regionach typowo rolniczych (Kujawsko-Pomorskie, Lubelskie). Z kolei gleby IV-VI klasy są tańsze, ponieważ ich potencjał jest ograniczony – zwykle nadają się głównie na pastwiska lub tereny leśne. Jeśli planujesz kupić ziemię pod przyszłą zabudowę, warto sprawdzić, czy da się ją przekształcić – nie zawsze jest to proste.

Działki budowlane

Działki budowlane są zdecydowanie droższe od gruntów rolnych, zwłaszcza te położone w pobliżu miast. Średnia cena działki budowlanej na wsi w Polsce wynosi obecnie około 3 000 – 8 000 zł za 1 ar. Jednak w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak okolice dużych aglomeracji czy tereny rekreacyjne, ceny te często przekraczają nawet 15 000 zł za 1 ar. Czynniki wpływające na wyższą cenę to bliskość infrastruktury, atrakcyjne otoczenie oraz możliwość łatwego podłączenia mediów. Działki z dogodnym dostępem do dróg oraz w miejscowościach o dużym potencjale inwestycyjnym często osiągają jeszcze wyższe ceny, szczególnie jeśli znajdują się w pobliżu rozwijających się terenów mieszkalnych.

• Cena za 1 ar: 10 000 – 12 000 zł, w atrakcyjnych lokalizacjach nawet 17 000 zł
  
• Ceny wyższe w pobliżu miast i obszarów turystycznych
  
• Kluczowe czynniki wpływające na cenę: dostępność mediów, infrastruktura, atrakcyjność lokalizacji

Średnie ceny ziemi na wsi – gdzie to można sprawdzić?

Średnie ceny ziemi można sprawdzić w kilku miejscach:

Główny Urząd Statystyczny (GUS) – regularnie publikuje raporty dotyczące cen gruntów rolnych w Polsce. Dane te są najbardziej wiarygodnym źródłem informacji na temat średnich cen ziemi w różnych województwach, a także trendów cenowych z poprzednich lat. Raporty GUS uwzględniają podział na klasy glebowe oraz rodzaj użytkowania gruntów, co pozwala na szczegółową analizę rynku i ocenę, czy ceny w danym regionie są konkurencyjne. Należy jednak pamiętać, że statystyki “gusowskie” są publikowane z pewnym opóźnieniem, co oznacza, że ceny mogą być już nieaktualne w momencie, gdy dane są dostępne. W związku z tym, raporty te należy traktować raczej jako punkt odniesienia, aniżeli dokładne źródło bieżących cen gruntów. Mogą one jednak dostarczyć wartościowych informacji o ogólnych trendach cenowych i strukturze rynku w danym regionie.

Sprawdź raporty GUS – dostępne na stronie stat.gov.pl.

Portale nieruchomości – takie jak OLX, Otodom, Gratka czy Morizon, gdzie można sprawdzić oferty sprzedaży działek w różnych regionach. Portale te są świetnym źródłem aktualnych ofert, umożliwiają porównanie cen gruntów o podobnych parametrach i lokalizacji. Oprócz ceny warto zwrócić uwagę na takie aspekty jak dostępność mediów, dojazd do działki czy możliwość uzyskania warunków zabudowy.

W przeciwieństwie do danych GUS, portale nieruchomości oferują informacje o bieżących cenach w danym regionie. Należy jednak pamiętać, że ceny podawane w ogłoszeniach są tzw. “cenami ofertowymi”. Oznacza to, że cena może ulec negocjacjom, a ostateczna kwota, za jaką działka zostanie sprzedana będzie w konsekwencji niższa. Z kolei dane GUS przedstawiają ceny transakcyjne, czyli faktyczne kwoty, za jakie zostały sprzedane nieruchomości. Jeśli więc zależy Ci na realistycznym oszacowaniu wartości ziemi, warto analizować zarówno ceny ofertowe z portali nieruchomości, jak i ceny transakcyjne publikowane przez GUS.

Lokalne urzędy gminy – w niektórych przypadkach warto sprawdzić ceny ziemi w dokumentach planistycznych. Każda gmina posiada miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które określają, jak można wykorzystać dany grunt – czy można go przeznaczyć pod zabudowę, czy jest to grunt rolny. Ponadto, urząd gminy może udzielić informacji o planowanych inwestycjach infrastrukturalnych, które mogą wpłynąć na wzrost wartości działki w przyszłości.

Według danych GUS, średnia cena hektara gruntów rolnych w Polsce w 2024 roku wynosiła około 69 655 zł, co oznacza, że 1 ar ziemi kosztuje średnio 696,55 zł.

Czynniki wpływające na cenę ziemi – analiza

Cena działki na wsi nie jest stała i zależy od wielu kluczowych czynników, które mogą znacząco wpłynąć na jej wartość. Wypisaliśmy je poniżej:

Lokalizacja

Jest to jeden z najważniejszych czynników decydujących o wartości działki. Im bliżej dużych miast, głównych szlaków komunikacyjnych czy atrakcyjnych terenów turystycznych, tym wyższa cena gruntu. Działki znajdujące się w pobliżu aglomeracji miejskich są bardziej poszukiwane ze względu na łatwiejszy dostęp do pracy, szkół, sklepów i innych usług. Podobnie, tereny położone blisko jezior, lasów czy gór mogą osiągać wyższe ceny ze względu na potencjał rekreacyjny i turystyczny. Z kolei działki w mniej popularnych i gorzej skomunikowanych rejonach są znacznie tańsze, choć mogą być atrakcyjne dla inwestorów szukających długoterminowego wzrostu wartości.

 Szacowany wpływ na cenę: +30% do +150% (w zależności od bliskości miasta i atrakcyjności terenu)

Przeznaczenie działki

To, czy grunt jest rolny, budowlany, czy inwestycyjny, ma kluczowe znaczenie dla jego wartości. Grunty budowlane są znacznie droższe, ponieważ można na nich od razu postawić dom lub obiekt użytkowy. Natomiast grunty rolne wymagają przekształcenia w budowlane, co jest czasochłonnym i kosztownym procesem. W przypadku gruntów inwestycyjnych, np. przeznaczonych pod działalność gospodarczą, ich cena może być jeszcze wyższa, zwłaszcza jeśli znajdują się w rozwijających się rejonach, gdzie planowane są inwestycje infrastrukturalne.

 Szacowany wpływ na cenę: +50% do +200% (dla gruntów budowlanych w stosunku do rolnych)

Dostępność mediów

Prąd, woda, gaz i kanalizacja znacząco zwiększają wartość działki. Działki podłączone do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej są droższe, ponieważ przyszły właściciel nie musi ponosić dodatkowych kosztów na doprowadzenie tych mediów. Brak infrastruktury oznacza konieczność wykopania studni, budowy szamba lub przydomowej oczyszczalni, a to generuje koszty sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Najdroższe działki to te w pełni uzbrojone, gdzie wszystkie media są już doprowadzone, co znacznie ułatwia i przyspiesza budowę.

 Szacowany wpływ na cenę: +20% do +80% (im więcej mediów, tym wyższa cena)

Klasa gleby

Im lepsza gleba, tym wyższa wartość działki, szczególnie jeśli ma ona być wykorzystywana rolniczo. Gleby klasy I-III są najbardziej żyzne i najlepiej nadają się pod uprawy, dlatego ich ceny są najwyższe. Natomiast gleby klasy IV-VI są mniej wartościowe i często wykorzystywane jako pastwiska lub grunty nieużytkowe. Warto też pamiętać, że im wyższa klasa gleby, tym trudniejsze może być jej przekształcenie na grunt budowlany, ponieważ gmina może nie wyrazić zgody na zmianę przeznaczenia.

 Szacowany wpływ na cenę: +10% do +40% (dla żyznych gleb I-III w porównaniu do słabszych gleb IV-VI)

Stan prawny działki

Działki bez obciążeń prawnych są bardziej atrakcyjne i łatwiejsze w zakupie. Przed zakupem warto sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, że działka nie jest obciążona hipoteką, służebnością czy roszczeniami osób trzecich. Problematyczne działki z nieuregulowanym stanem prawnym mogą mieć niższą cenę, ale wiążą się z dużym ryzykiem. Jeśli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), warto sprawdzić, czy nie ma ograniczeń w zabudowie, które mogłyby wpłynąć na jej użyteczność.

 Szacowany wpływ na cenę: -30% do +20% (problematyczne działki tańsze, działki bez obciążeń droższe)

Ukształtowanie terenu

Działki płaskie są bardziej pożądane niż te o dużych spadkach terenu. Grunty o nierównym terenie mogą wymagać kosztownej niwelacji, co zwiększa koszty budowy. Położenie na wzniesieniu może być zaletą, jeśli zapewnia piękny widok, ale może również oznaczać trudniejszy dostęp do mediów i problemy z fundamentami. Działki znajdujące się na terenach zalewowych lub podmokłych są znacznie tańsze, ale ich zagospodarowanie może być problematyczne i wymagać dodatkowych inwestycji w odwodnienie i stabilizację gruntu.

 Szacowany wpływ na cenę: -20% do +30% (działki z trudnym ukształtowaniem tańsze, płaskie grunty droższe)

W skrócie: najważniejsze czynniki wpływające na cenę:

 Lokalizacja – działki w pobliżu miast i terenów turystycznych są droższe. 

 Przeznaczenie działki – grunty budowlane są znacznie droższe od rolnych. 

 Dostępność mediów – prąd, woda, gaz i kanalizacja podnoszą wartość działki. 

 Klasa gleby – lepsza gleba oznacza wyższą cenę gruntów rolnych. 

 Stan prawny – działki bez obciążeń są bardziej atrakcyjne. 

 Ukształtowanie terenu – płaskie działki są bardziej pożądane.

Najczęściej zadawane pytania