Ceny ziemi na wsiach w ostatnich latach wyraźnie wzrosły – zarówno w przypadku gruntów rolnych, jak i działek przeznaczonych pod zabudowę. W tym artykule przedstawiamy aktualne średnie ceny za 1 ar ziemi w poszczególnych województwach (stan na IV kwartał 2025 roku) oraz wyjaśniamy, czym różnią się grunty rolne od budowlanych i jak te różnice wpływają na ostateczną wartość działki.

Ile kosztuje ar ziemi na wsi? 2025

Poniżej przedstawiamy aktualne średnie ceny gruntów rolnych i działek budowlanych na terenach wiejskich w 2025 roku, z uwzględnieniem gruntów rolnych i działek budowlanych.

💡 Średnie ceny ziemi na wsiach (III kwartał, 2025)

Województwo	Działki budowlane (zł/ar)	Grunty rolne (zł/ha)
Dolnośląskie	8 000–14 000	50 000–60 000
Kujawsko-Pomorskie	9 000–15 000	85 000–105 000
Lubelskie	7 000–12 000	60 000–80 000
Lubuskie	6 000–10 000	35 000–45 000
Łódzkie	7 000–13 000	60 000–75 000
Małopolskie	10 000–18 000	60 000–70 000
Mazowieckie	12 000–20 000	65 000–90 000
Opolskie	9 000–14 000	65 000–80 000
Podkarpackie	7 000–12 000	40 000–55 000
Podlaskie	6 000–11 000	80 000–110 000
Pomorskie	9 000–16 000	60 000–75 000
Śląskie	8 000–14 000	60 000–75 000
Świętokrzyskie	6 000–11 000	45 000–60 000
Warmińsko-Mazurskie	6 000–10 000	60 000–75 000
Wielkopolskie	9 000–15 000	95 000–120 000
Zachodniopomorskie	6 000–10 000	30 000–45 000

📌 Grunty rolne

Grunty rolne na terenach wiejskich są znacznie tańsze od działek budowlanych (nawet 5–10x tańsze). Główne czynniki wpływające na ich wartość to lokalizacja, powierzchnia i klasa gleby. To ostatnie jest w przypadku gruntów rolnych szczególnie istotne – zasada tu jest prosta: im lepsza klasa gleby, tym droższa działka.

💡 Gleby I–III klasy są najżyźniejsze i cieszą się największym zainteresowaniem, zwłaszcza w regionach rolniczych (Kujawsko-Pomorskie, Lubelskie). Gleby IV–VI klasy są tańsze, ponieważ nadają się głównie na pastwiska lub tereny leśne.

▪ Średnia cena gruntu rolnego za 1 ha: 71 151 zł (ogółem); 83 011 zł dla klas I–IIIa

▪ Średnia cena gruntu rolnego za 1 ar: 711,51 zł (ogółem); 830,11 zł dla klas I–IIIa

▪ Najdroższe regiony: Wielkopolskie (95–117 tys. zł/ha), Kujawsko-Pomorskie (99 tys. zł/ha)

▪ Najtańsze regiony: Lubuskie (47 tys. zł/ha), Zachodniopomorskie (40–48 tys. zł/ha)

📌 Działki budowlane

Działki budowlane są znacznie droższe od gruntów rolnych – średnio 5–15 razy, w zależności od odległości od miasta. Średnia cena działki budowlanej na wsi w Polsce wynosi obecnie od 2 000 do 4 000 zł za 1 ar (200–400 zł/m²). W atrakcyjnych lokalizacjach podmiejskich (do 30 km od dużych miast) lub terenach rekreacyjnych (jeziora, góry) ceny mogą sięgać 8 000–15 000 zł za 1 ar, a w top strefach premium (z pełnym uzbrojeniem, blisko aglomeracji) nawet 20 000–30 000 zł za 1 ar.

Najwyższe stawki osiągają działki z dobrym dojazdem, pełnym uzbrojeniem (prąd, woda, gaz, kanalizacja) i w rozwijających się osiedlach – szczególnie w województwach mazowieckim, małopolskim i pomorskim.

▪ Średnia cena za 1 ar (wieś, cała Polska): 2 000–4 000

▪ Podmiejskie i rekreacyjne: 8 000–15 000 zł

▪ Premium (okolice Warszawy, Krakowa, Trójmiasta): 20 000–30 000 zł+

▪ Kluczowe czynniki: dostęp do mediów, dojazd, MPZP, brak obciążeń prawnych

---

Średnie ceny ziemi na wsi – gdzie to można sprawdzić?

Średnie ceny ziemi można sprawdzić w kilku miejscach:

▪ Główny Urząd Statystyczny (GUS) – regularnie publikuje raporty dotyczące cen gruntów rolnych w Polsce. Dane te są najbardziej wiarygodnym źródłem informacji na temat średnich cen ziemi w różnych województwach, a także trendów cenowych z poprzednich lat. Raporty GUS uwzględniają podział na klasy glebowe oraz rodzaj użytkowania gruntów, co pozwala na szczegółową analizę rynku i ocenę, czy ceny w danym regionie są konkurencyjne.

Należy jednak pamiętać, że statystyki “gusowskie” są publikowane z pewnym opóźnieniem, co oznacza, że ceny mogą być już nieaktualne w momencie, gdy dane stają się dostępne. W związku z tym, raporty te należy traktować raczej jako punkt odniesienia, aniżeli dokładne źródło bieżących cen gruntów. Mogą one jednak dostarczyć wartościowych informacji o ogólnych trendach cenowych i strukturze rynku w danym regionie.

Sprawdź raporty GUS – dostępne na stronie stat.gov.pl.

▪ Portale nieruchomości – takie jak OLX, Otodom, Gratka czy Morizon, gdzie można sprawdzić oferty sprzedaży działek w różnych regionach. Portale te są świetnym źródłem aktualnych ofert, umożliwiają porównanie cen gruntów o podobnych parametrach i lokalizacji. Oprócz ceny warto zwrócić uwagę na takie aspekty jak dostępność mediów, dojazd do działki czy możliwość uzyskania warunków zabudowy.

W przeciwieństwie do danych GUS, portale nieruchomości oferują informacje o bieżących cenach w danym regionie. Należy jednak pamiętać, że ceny podawane w ogłoszeniach są tzw. “cenami ofertowymi”. Oznacza to, że cena może ulec negocjacjom, a ostateczna kwota, za jaką działka zostanie sprzedana będzie w konsekwencji niższa.

💡 Dane GUS przedstawiają ceny transakcyjne, czyli faktyczne kwoty, za jakie zostały sprzedane nieruchomości. Jeśli więc zależy Ci na realistycznym oszacowaniu wartości ziemi, warto analizować zarówno ceny ofertowe z portali nieruchomości, jak i ceny transakcyjne publikowane przez GUS.

▪ Lokalne urzędy gminy – w niektórych przypadkach warto sprawdzić ceny ziemi w dokumentach planistycznych. Każda gmina posiada miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które określają, jak można wykorzystać dany grunt – czy można go przeznaczyć pod zabudowę, czy jest to grunt rolny. Ponadto, urząd gminy może udzielić informacji o planowanych inwestycjach infrastrukturalnych, które mogą wpłynąć na wzrost wartości działki w przyszłości.

---

Czynniki wpływające na cenę ziemi – analiza

Cena działki na wsi nie jest stała i zależy od wielu kluczowych czynników, które mogą znacząco wpłynąć na jej wartość. Wypisaliśmy je poniżej:

Lokalizacja

Jest to jeden z najważniejszych czynników decydujących o wartości działki. Im bliżej dużych miast, głównych szlaków komunikacyjnych czy atrakcyjnych terenów turystycznych, tym wyższa cena gruntu. Działki znajdujące się w pobliżu aglomeracji miejskich są bardziej poszukiwane ze względu na łatwiejszy dostęp do pracy, szkół, sklepów i innych usług. Podobnie, tereny położone blisko jezior, lasów czy gór mogą osiągać wyższe ceny ze względu na potencjał rekreacyjny i turystyczny. Z kolei działki w mniej popularnych i gorzej skomunikowanych rejonach są znacznie tańsze, choć mogą być atrakcyjne dla inwestorów szukających długoterminowego wzrostu wartości.

📌 Szacowany wpływ na cenę: +30% do +150% (w zależności od bliskości miasta i atrakcyjności terenu)

Przeznaczenie działki

To, czy grunt jest rolny, budowlany, czy inwestycyjny, ma kluczowe znaczenie dla jego wartości. Grunty budowlane są znacznie droższe, ponieważ można na nich od razu postawić dom lub obiekt użytkowy. Natomiast grunty rolne wymagają przekształcenia w budowlane, co jest czasochłonnym i kosztownym procesem. W przypadku gruntów inwestycyjnych, np. przeznaczonych pod działalność gospodarczą, ich cena może być jeszcze wyższa, zwłaszcza jeśli znajdują się w rozwijających się rejonach, gdzie planowane są inwestycje infrastrukturalne.

📌 Szacowany wpływ na cenę: +50% do +200% (dla gruntów budowlanych w stosunku do rolnych)

Dostępność mediów

Prąd, woda, gaz i kanalizacja znacząco zwiększają wartość działki. Działki podłączone do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej są droższe, ponieważ przyszły właściciel nie musi ponosić dodatkowych kosztów na doprowadzenie tych mediów. Brak infrastruktury oznacza konieczność wykopania studni, budowy szamba lub przydomowej oczyszczalni, a to generuje koszty sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Najdroższe działki to te w pełni uzbrojone, gdzie wszystkie media są już doprowadzone, co znacznie ułatwia i przyspiesza budowę.

📌 Szacowany wpływ na cenę: +20% do +80% (im więcej mediów, tym wyższa cena)

Klasa gleby

Im lepsza gleba, tym wyższa wartość działki, szczególnie jeśli ma ona być wykorzystywana rolniczo. Gleby klasy I-III są najbardziej żyzne i najlepiej nadają się pod uprawy, dlatego ich ceny są najwyższe. Natomiast gleby klasy IV-VI są mniej wartościowe i często wykorzystywane jako pastwiska lub grunty nieużytkowe. Warto też pamiętać, że im wyższa klasa gleby, tym trudniejsze może być jej przekształcenie na grunt budowlany, ponieważ gmina może nie wyrazić zgody na zmianę przeznaczenia.

📌 Szacowany wpływ na cenę: +10% do +40% (dla żyznych gleb I-III w porównaniu do słabszych gleb IV-VI)

Stan prawny działki

Działki bez obciążeń prawnych są bardziej atrakcyjne i łatwiejsze w zakupie. Przed zakupem warto sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, że działka nie jest obciążona hipoteką, służebnością czy roszczeniami osób trzecich. Problematyczne działki z nieuregulowanym stanem prawnym mogą mieć niższą cenę, ale wiążą się z dużym ryzykiem. Jeśli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), warto sprawdzić, czy nie ma ograniczeń w zabudowie, które mogłyby wpłynąć na jej użyteczność.

📌 Szacowany wpływ na cenę: -30% do +20% (problematyczne działki tańsze, działki bez obciążeń droższe)

Ukształtowanie terenu

Działki płaskie są bardziej pożądane niż te o dużych spadkach terenu. Grunty o nierównym terenie mogą wymagać kosztownej niwelacji, co zwiększa koszty budowy. Położenie na wzniesieniu może być zaletą, jeśli zapewnia piękny widok, ale może również oznaczać trudniejszy dostęp do mediów i problemy z fundamentami. Działki znajdujące się na terenach zalewowych lub podmokłych są znacznie tańsze, ale ich zagospodarowanie może być problematyczne i wymagać dodatkowych inwestycji w odwodnienie i stabilizację gruntu.

📌 Szacowany wpływ na cenę: -20% do +30% (działki z trudnym ukształtowaniem tańsze, płaskie grunty droższe)

W skrócie: najważniejsze czynniki wpływające na cenę:

Najczęściej zadawane pytania